Casi todo dueño de un alquiler a corto plazo en San Juan conoce una regla: Airbnb le suma un impuesto a la reserva. Esa es la parte fácil. Un alquiler en regla en San Juan tiene que cumplir con tres capas: el impuesto sobre el canon por ocupación a nivel de Puerto Rico, la licencia del Municipio de San Juan y las reglas de tu propio edificio. Si fallas en una, te expones a multas o a tener que cerrar, aunque las otras dos estén al día.
Aquí te explicamos cómo funciona cada capa, qué está pendiente en la Legislatura y la lista de cotejo que usa nuestro equipo cuando recibimos un alquiler a corto plazo nuevo.
Capa 1: El impuesto de 7% y el registro con la Compañía de Turismo
La Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación (Ley 272-2003) aplica a estudios, apartamentos, casas y villas que se alquilan por menos de 90 días consecutivos. Según la Compañía de Turismo de Puerto Rico (CTPR), tienes que cobrarle al huésped un impuesto equivalente al 7% de la tarifa, inscribirte como hostelero y obtener un número de identificación de hostelero de la CTPR.
Si reservas a través de Airbnb, la plataforma cobra y remite el 7% en estadías de 89 noches o menos, calculado sobre el precio del anuncio, incluyendo la tarifa de limpieza. Airbnb aclara que el anfitrión sigue siendo responsable de sus demás obligaciones contributivas.
Lo que muchos dueños pasan por alto son las reservas directas. Si un huésped que repite te paga directo, o usas un canal que no remite el impuesto por ti, el 7% te toca a ti. La CTPR requiere una planilla mensual, que vence el día 10 del mes siguiente y se puede radicar en línea en roomtax.tourism.pr.gov. La CTPR indica que las violaciones a la Ley 272 pueden conllevar multas de $500 por día, hasta $25,000, además del impuesto adeudado, intereses y otras penalidades.
La fiscalización no ha sido pareja. Una investigación del Centro de Periodismo Investigativo en 2024 encontró 6,472 operadores de alquileres a corto plazo en el registro de la CTPR, mientras que estimados de la industria calculan entre 20,000 y 30,000 propiedades de alquiler a corto plazo en la isla. Esa brecha es precisamente lo que la Legislatura y los municipios buscan cerrar, así que no es un buen lugar para quedarse.
Capa 2: La licencia del Municipio de San Juan
San Juan regula los alquileres a corto plazo con su propia ordenanza, aprobada en mayo de 2023 (Ordenanza Núm. 39, Serie 2022-2023). La ordenanza creó un registro obligatorio y una licencia anual que se tramita en la Oficina de Permisos del municipio:
- $100 al año por unidad de residencia compartida (alquilas un cuarto en la casa donde vives).
- $500 al año por unidad no compartida, como un apartamento o una casa completa.
Para obtener la licencia, el operador tiene que demostrar que está al día con sus registros en Turismo, Hacienda y el CRIM, y declarar que la propiedad cumple con las normas de su comunidad. Una enmienda posterior (Ordenanza Núm. 24, Serie 2024-2025) simplificó el registro. Entre otras cosas, permite una licencia provisional de hasta un año si certificas que solicitaste tu Permiso Único, y pide una certificación de no deuda contributiva (o un plan de pago aprobado), una declaración de cumplimiento con las reglas del condominio o la asociación de residentes y las plataformas donde anuncias.
La ordenanza también prohíbe eventos y actividades comerciales en las propiedades de alquiler a corto plazo, exige cumplir con las normas de ruido y manejo de basura, y establece multas progresivas que pueden terminar en la revocación de la licencia si hay violaciones repetidas. Si tu propiedad está fuera de San Juan, por ejemplo en Carolina (la mayor parte de Isla Verde), Guaynabo o Dorado, verifica las reglas de ese municipio por separado. No son iguales.
Capa 3: Las reglas de tu condominio o asociación
Esta es la capa que más operaciones detiene, porque no depende del gobierno. La ordenanza de San Juan no permite alquileres a corto plazo donde la escritura matriz o el reglamento del edificio los prohíben, y la solicitud de licencia te pide declarar que cumples.
Antes de comprar una unidad para alquilar a corto plazo, o antes de anunciar una que ya tienes, lee tres documentos: la escritura matriz, el reglamento y cualquier norma que haya adoptado la junta. Busca términos mínimos de arrendamiento, requisitos de registro de huéspedes, restricciones y cargos por uso de áreas comunes, y cualquier enmienda que los titulares estén por votar. Un edificio que hoy permite alquileres a corto plazo puede votar para restringirlos mañana.
Lo que está pendiente: el Proyecto del Senado 238
Puerto Rico todavía no tiene una ley estatal única de licencias para alquileres a corto plazo. Un intento anterior, el Proyecto de la Cámara 1557, fue derrotado en el Senado en junio de 2024.
En noviembre de 2025, el Senado aprobó el P. del S. 238 con 17 votos a favor y 7 en contra, y lo envió a la Cámara. Según lo reportado, el proyecto requeriría que cada municipio cree un registro y una licencia de un año para alquileres a corto plazo, con cargos de $100 por unidad de residencia compartida y $500 por unidad no compartida, evidencia de cumplimiento con Turismo y Hacienda, y un periodo de transición de 180 días. También prohibiría los alquileres a corto plazo en urbanizaciones y desarrollos cuya asociación los prohíba, y permitiría que las asociaciones adopten reglas más estrictas. En la práctica, llevaría a toda la isla un modelo parecido al de San Juan.
No pudimos confirmar el estatus del proyecto en la Cámara al momento de publicar. Verifica la versión vigente antes de tomar decisiones basadas en él.
Lista de cotejo para operadores
- Registro de hostelero en la CTPR y número de identificación, aunque Airbnb remita el impuesto.
- Un plan para las reservas directas: quién cobra el 7% y quién radica la planilla mensual antes del día 10.
- Licencia municipal en San Juan (o las reglas de tu municipio), renovada cada año.
- Permiso Único solicitado u obtenido, y registros de Hacienda y el CRIM al día.
- Aprobación del condominio o la asociación confirmada por escrito, con copia de las reglas vigentes.
- Reglas de la casa alineadas con la ordenanza: nada de eventos, horas de silencio, manejo de basura.
- Seguro confirmado por escrito con tu aseguradora para uso de alquiler a corto plazo, no solo para uso propio o arrendamiento a largo plazo.
- Un recordatorio trimestral para revisar el P. del S. 238 y cualquier cambio municipal.
Lo que esto significa para ti
Si ya operas en San Juan: confirma que tienes la licencia municipal vigente y el registro de la CTPR, y revisa tus reservas directas. Ahí es donde está la mayor exposición.
Si vas a comprar para alquilar a corto plazo: los documentos del condominio son parte de tu due diligence, no algo para leer después del cierre. Revisa las reglas del edificio antes de hacer una oferta, e incluye la licencia, el impuesto de 7% y el costo de administración en tus números. Nuestra guía de Condado y la página de compra son buenos puntos de partida.
Si estás decidiendo si administrarlo tú mismo: cumplir con todo esto ya es parte del trabajo, junto con el precio, la limpieza y la comunicación con los huéspedes. Compáralo con lo que cubre la administración profesional de propiedades.
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Este artículo es información general, no asesoría legal ni contributiva. Consulta a un abogado o CPA licenciado.
Fuentes: Compañía de Turismo de Puerto Rico, Room Tax; Centro de Ayuda de Airbnb, cobro y remisión de impuestos de ocupación; Centro de Periodismo Investigativo en Metro PR (5 de diciembre de 2024); El Nuevo Día (24 de mayo de 2023); Viva Puerto Rico Short-Term Rental Alliance, actualización de la reglamentación de San Juan (diciembre de 2024); News is my Business (19 de junio de 2024); NotiCel (14 de noviembre de 2025).
