La mayoría de los problemas entre dueños e inquilinos en Puerto Rico no empiezan con un mal inquilino. Empiezan con un contrato que nunca se puso por escrito, una reparación que nadie documentó o un dueño que asumió que aquí aplican las mismas reglas que en Estados Unidos. No es así. El Código Civil de 2020 (Ley 55-2020) tiene su propio capítulo sobre arrendamiento, y el desahucio se tramita en los tribunales de Puerto Rico con sus propias reglas.
Estos son los puntos en los que nuestro equipo ve tropezar a los dueños con más frecuencia en el alquiler a largo plazo.
1. Pon el contrato por escrito y con un término claro
El Código Civil dice que el contrato de arrendamiento no requiere formalidad especial para ser válido. Eso no es excusa para hacerlo de palabra. El propio Código establece que el arrendamiento convenido por un término de hasta seis años debe constar por escrito, y si quieres que el contrato tenga efecto frente a terceros, hay que inscribirlo en el Registro de la Propiedad, lo que exige más formalidad.
Si el contrato es impreciso, hay dos reglas que aplican por defecto:
- ¿No tiene término? El arrendamiento de un inmueble sin término convenido se considera celebrado por un año (Art. 1333).
- ¿Vendes durante el contrato? La venta de la propiedad, o la muerte del arrendador, no afecta el término convenido, salvo pacto en contrario (Art. 1334). En general, el comprador hereda al inquilino.
2. Ten claro quién repara qué
El Artículo 1345 enumera las obligaciones principales del arrendador. Tienes que:
- entregar la propiedad en un estado adecuado para su uso;
- realizar o pagar las mejoras necesarias para ese uso;
- hacer las reparaciones necesarias dentro de un tiempo razonable luego de que el inquilino te avise de la avería;
- abstenerte de hacer mejoras que reduzcan el uso convenido; y
- recibir la propiedad cuando termine el contrato.
El Artículo 1346 establece las obligaciones del inquilino. Entre otras, debe conservar la propiedad y darle mantenimiento, pagar puntualmente según lo acordado, no cambiar el uso convenido, avisar de cualquier avería o condición que requiera reparación, y devolver la propiedad en el estado en que la recibió, salvo el deterioro por el paso del tiempo y el uso ordinario.
Un detalle que muchos dueños pasan por alto: el inquilino debe permitir inspecciones por causa justificada con aviso previo de siete días. Incluye ese plazo en el contrato y en tu calendario de inspecciones.
“Tiempo razonable” se evalúa caso a caso. Las fotos fechadas de la entrega y un registro de reparaciones son lo que te respalda.
3. El contrato no se acaba solo en la fecha de vencimiento
Según el Artículo 1335, cuando llega el término convenido, el arrendamiento continúa en los mismos términos hasta que una de las partes le notifique a la otra que quiere terminar el contrato. El Código le llama tácita reconducción.
Si piensas subir la renta, cambiar condiciones o recuperar la propiedad al final del término, envía la notificación por escrito antes del vencimiento y guarda evidencia de que se entregó. Si esperas a que el inquilino se quede, el contrato sigue corriendo con las condiciones viejas.
4. Cuándo el arrendador puede terminar el contrato antes de tiempo
El Artículo 1348 permite al arrendador resolver el contrato cuando el inquilino:
- abandona o deja de usar la propiedad, o cambia el uso convenido;
- incumple la obligación de conservar la propiedad; o
- deja de pagar el canon convenido durante dos períodos consecutivos.
Las partes también pueden acordar terminar el contrato antes de tiempo (Art. 1350).
5. El desahucio se hace por el tribunal, nunca por la libre
La Rama Judicial lo dice sin rodeos en su guía pública sobre el proceso de desahucio: es ilegal que el dueño saque al inquilino por la fuerza. El dueño tiene que presentar una demanda de desahucio y obtener una sentencia a su favor.
Según esa guía:
- Causas: falta de pago según lo acordado, incumplimiento de una cláusula esencial del contrato (escrito o verbal), incumplimiento de un contrato federal como los de subsidio de HUD, y que el contrato terminó y la persona se niega a desalojar.
- Radicación: se usan los formularios de demanda y de emplazamiento y citación por desahucio. La guía indica aranceles de $60 en sellos cuando solo se pide el desahucio por falta de pago, y de $90 cuando la causa es otra, no hay contrato o la cantidad reclamada pasa de $5,000 al año.
- Proceso sumario: Puerto Rico reconoce un procedimiento rápido y de términos cortos, diseñado solo para recuperar la posesión en casos sencillos de probar, como falta de pago o expiración del contrato. Ciertas defensas pueden convertirlo en un caso ordinario, más largo.
- Términos: si no hay apelación, la sentencia es final y firme a los cinco días del archivo en autos de la notificación. Si el tribunal determina que la familia es insolvente, el lanzamiento puede ocurrir luego de 20 días desde la notificación de la sentencia.
- No es automático: una vez la sentencia es firme, el dueño tiene que presentar una moción solicitando la orden de desahucio. El día del lanzamiento lo ejecuta un alguacil, y el dueño tiene que estar presente.
Cambiar cerraduras o sacar pertenencias por tu cuenta te expone a responsabilidad. Si llegas a ese punto, busca a un abogado licenciado.
6. Las leyes federales también aplican en Puerto Rico
Vivienda justa. La Ley Federal de Vivienda Justa (Fair Housing Act) prohíbe el discrimen en la vivienda por raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar o discapacidad, y HUD indica que aplica a casi toda la vivienda, incluida la privada. Tus anuncios y criterios deben describir la propiedad y los requisitos, y aplicarse igual a todos los solicitantes.
Pintura con plomo. En la mayoría de las viviendas construidas antes de 1978, la regla de divulgación de la EPA exige que el arrendador, antes de firmar el contrato, divulgue la pintura con plomo y los riesgos que conozca, entregue los informes y récords disponibles, le dé al inquilino el folleto informativo de la EPA sobre el plomo en el hogar e incluya una Advertencia sobre Plomo en el contrato o como anejo. Entre las excepciones están los arrendamientos de 100 días o menos sin renovación, las unidades sin dormitorio y la vivienda certificada libre de pintura con plomo, con ciertas condiciones.
Qué significa esto para ti
- Usa un contrato escrito con término, canon, fecha de pago, uso y método de notificación.
- Apunta el vencimiento y notifica por escrito antes si algo debe cambiar.
- Guarda fotos de entrega y un registro de reparaciones, y da siete días de aviso antes de inspeccionar.
- Verifica el año de construcción. Antes de 1978, divulgación de plomo antes de firmar.
- Evalúa a todos por igual. La falta de pago se resuelve en el tribunal, nunca por la libre.
Deja el papeleo en manos de nuestro equipo
El equipo de Caromar Group se encarga del alquiler y la colocación de inquilinos y de la administración de propiedades a largo plazo en San Juan y el área metro: evaluación de solicitantes, contrato, documentación de entrega, cobro, reparaciones y renovaciones. Pídenos una cotización de administración y nuestro equipo te la prepara según tu propiedad.
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Este artículo es información general, no asesoría legal ni contributiva. Consulta a un abogado o CPA licenciado.
Fuentes
- Código Civil de Puerto Rico, Ley 55-2020, Arts. 1331–1350 (arrendamiento), vía LexJuris Puerto Rico
- Poder Judicial de Puerto Rico, “Proceso judicial de desahucio”
- EPA de EE. UU., Lead-Based Paint Disclosure Rule (Section 1018 of Title X)
- HUD de EE. UU., Housing Discrimination Under the Fair Housing Act
